地产公司预缴增值税计税依据争议案例分析

一、案件基本情况

1、案由

房地产开发企业未按规定足额预缴增值税及计税依据确定争议——税务行政处理案。

2、案件时间线

河北威州房地产开发有限公司南宫分公司于2013年1月至2024年10月期间销售“凤城雅筑”小区商品房，2025年11月被税务机关作出税务处理决定。同期，葫芦岛市立业房屋开发有限责任公司于2026年3月被税务机关就2020年至2024年纳税情况作出处理。

3、争议事实

河北威州南宫分公司在上述期间共取得预收款321,660,510.38元（含税），但预缴申报金额仅为261,135,716.38元，差额达60,524,794元。其中部分楼栋已交房，达到增值税纳税义务发生时间和企业所得税完工条件，但企业未按规定确认收入，导致少缴增值税、城市维护建设税及企业所得税。葫芦岛立业公司则在2024年11月确认预售回迁楼房屋收入48,000,000元后，未按规定预缴增值税。

4. 判决要旨

税务机关认定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴计税依据为预收款÷（1+适用税率或征收率）。企业以预收款与申报预缴金额存在差异且未足额申报的，构成少缴税款，应补缴税款并加收滞纳金。

5. 核心依据

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

二、案件流程总结

1. 实际流程

税务机关通过稽查发现企业预收款与预缴申报金额存在差异，经核查确认企业未足额预缴增值税，作出补缴税款及滞纳金的税务处理决定。案件目前以税务行政处理方式结案，未进入行政诉讼程序。

2. 核心争议点

第一，预缴增值税的计税依据应当以实际收到的全部预收款为准，还是可以扣除某些项目？

第二，预收款与预缴申报金额的差异是否构成少缴税款？

第三，企业以预收款方式销售商品房，何时应当确认增值税纳税义务发生时间？

三、学习与启示

1. 预缴增值税计税依据的法定性不容挑战。根据18号公告，预缴计税依据为“预收款÷（1+适用税率或征收率）”，企业不得自行调整或扣除。本案中企业预收款与申报预缴金额差异超6000万元，直接构成违法事实。

2. 预缴义务与纳税义务发生时间是两个独立的法定义务。企业收到预收款即产生预缴义务，不因尚未交房而免除。葫芦岛立业公司虽于2024年11月才确认收入，但预缴义务应在收到预收款时即已产生。

3. 2026年第3号公告进一步明确了预征土地增值税计税依据为“预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）”，统一了增值税与土地增值税预征环节的计税口径，企业应同步调整两税预缴申报。

案例来源： 河北威州房地产开发有限公司南宫分公司税务处理决定（2025年11月）；葫芦岛市立业房屋开发有限责任公司税务处理决定（葫税二稽罚﹝2026﹞3号，2026年3月）。

文章来源：瀚霆  星河税驿