从两则案例审视房地产核定计税的合理性

编者按：近日,央行、住建部、银监会联合发文，二套房最低首付款比例调整为不低于40%，公积金贷款购买首套房首付比例下调至20%。财政部同时通知，个人销售两年以上的普通住房免征营业税。新政的出台，无疑会使房地产行业掀起波澜，存量房（即二手房）交易量势必会有所变动。房地产行业再次成为舆论焦点，不得不联想起之前发生的签订“阴阳合同”虚报成交价格的乱象。本文从案例入手，审视房地产核定计税价格现状。

案例一：

某投资发展有限公司前身为供销社运输公司，作为改制的国有企业，离退休职工收入低，住房条件长期得不到改善，在某投资有限公司退休职工多次上访，要求改善住房条件的情况下，某房产公司应其上级主管部门要求，为解决企业老职工住房困难，化解信访突出问题，经上级主管部门批准、公司董事会研究决定给老职工售房价格让利20%。税务局认为该公司以低于同期销售价格20%向公司离退休职工优惠售房的行为属于《中华人民共和国税收征管法》（以下简称“税收征管法”）第三十五条第（六）项规定的“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的“的行为，遂要求该企业应按同期市场价格进行调整补缴营业税及相应附征税。[1]

案例二：

2004年，甲房产建设公司与拍卖行签订委托拍卖合同，委托拍卖其自有房产。根据拍卖委托合同的约定，竞投者须缴交拍卖保证金港币6800万元。后只有乙公司一家参与拍卖并以底价1.3亿港元竞买了上述部分房产。税务局在检查中发现该情况并认为其交易价格明显低于市场价格，遂通过对拍卖标的周边相近日期的物业状况与拍卖标的接近的写字楼、商铺、车库进行摸查及对比，并向房屋管理部门查询了2003年至2005年间的使用性质相同的房产交易档案材料，收集当时的市场交易价值数据，并与原告委托拍卖的房产的交易价格进行比较、分析，同时，考虑到原告的房产是整体拍卖，价值可能会比正常交易价格略低的实际情况，以当时市场交易价值较低的价值进行核算，核定该拍卖房产的交易价格约为3.1亿港元，认定甲公司低价拍卖的行为属于《税收征管法》第三十五条第（六）项规定的情形，要求补缴营业税及滞纳金。[2]

案例一及案例二都有税务机关认为的“计税依据明显偏低”的情形，但是案例一有“正当理由”而案例二则没有，因此案例二的甲公司依法需要补缴税款。案例二中，税务局主要依据《税收征管法实施细则》第四十七条第一款：“（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定……”来核定应纳税额。除《税收征管法》外，《营业税暂行条例》第七条及《营业税暂行条例实施细则》第二十条、《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条等都是与房地产密切相关的核定计税依据的情形。税务机关依照《营业税暂行条例》第七条及《营业税暂行条例实施细则》第二十条对房地产企业核定营业额的案例在（2014）韶仁法行初字第13号及（2014）韶终法行终字第75号行政判决书中有体现。

目前可查的税务机关核定房地产企业申报的计税依据的案例不多，但基本是同期同类同行业等相似情形下的核定。2008年，针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。为深化房地产税收一体化管理工作，夯实交易环节税收征管基础，进一步提高计税价格管理水平，国家税务总局发布《关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》（国税函〔2008〕309号），先在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作。该意见以《税收征管法》、《契税暂行条例》为依据，主要是对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格。在该意见出台之后，唯有深圳市先后出台了适用住宅及非住宅房产的核定计税价格的规定，分别为《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告〔2011〕5号）及《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（深地税告〔2012〕9号）。以上两则通告对住宅与非住宅房产的计税价格和交易计税参考价格做了规定，都是在房产计税价格明显偏低且无正当理由的情况下按照计税参考价格核定征收各项税款。

小结

我国目前针对房地产核定计税价格的规定较少，实践中发生的税务机关核定房地产计税价格的案例也不多，除了法律的滞后性与不完备外，房地产核定计税依据需要考虑的因素太多，如房地产行业的现状、分类及区域等因素无不影响交易价格。任何一部法律都不可能涵盖所有状况，只有在不断实践、总结的基础上才能制定出更完备的法律，才能更好的为法律保护的对象服务。