“售楼部”不用交房产税？

房地产开发企业的售楼部常见的有四种形式，一是以自行建造的开发产品作为售楼部；二是以自建的会所或其他经营用房作为售楼部；三是项目地建造临时售楼部，项目完工再拆除；四是临时租用其他土地，建造的售楼部。

那么这四种形式下的售楼部是否都需要缴纳房产税呢？

如果需要，该如何计算缴纳呢？

“售楼部”不用交房产税？

一、 首先，我们先来看下不同形式下的售楼部是否需要缴纳房产税？

房地产开发企业经常用自行建造的开发产品、自建的会所或在项目建造的临时售楼，也有有部分房地产开发企业因项目地区局域的限制，或者为了更好的打开销售市场。经常在繁华的地区，租用临时的售楼部，开展销售业务。那么无论是以何种形式作为售楼部，都需要缴纳房产税。

文件依据：

①根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

③根据财税（2006）186号文件规定：对居民住宅小区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或者不能将共有住房划分开的，由房产所在地

④根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）的规定：关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。

⑤根据财税地字（1986）8号文件规定　凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。　但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

综上所述，以开发商品/会所作为售楼部的，自使用次月起按照房产原值缴纳房产税；无论是项目地还是项目外建造的临时的售楼部，自建成次月起缴纳房产税

二、 不同形式下计征房产税时，土地价值是否计入房产原值缴纳房产税？

1、以自行建造的开发产品作为售楼部

很多房地产开发企业为了方便，会在主体内建造售楼部。当开发产品销售完毕之后，最后也会将主体内的售楼部作为开发产品对外出售。房地产开发企业取得土地，是为了开发产品并对外销售。土地作为构成开发产品中不可或缺的一部分，销售开发产品时，土地使用权也就随之转让了。

结论：售楼部属于开发产品的，其所占土地的价值已经计入在售楼部成本中，故地价已经计入售楼部房产原值征收房产税。

2、以会所等用房作为售楼部

有的房地产开发企业为了方便管理，会在主体之外单独建造的售楼部，开发产品销售完毕后，再将单独建造的售楼为作为物业管理办公用房或者其他经营用房，也就是作为企业的固定资产管理。这种情况下，取得土地使用权是为了生产经营和建造生产经营用的房屋建筑物，土地使用权会长期属于企业。

结论：作为固定资产管理的售楼处，其所占的土地价值不会转移到可供销售的开发产品成本中去，相应的土地使用权会作为企业的无形资产管理，这时的土地和房屋构成了一个整体，因此，地价应计入房产原值征收房产税。

3、项目地建造的临时性售楼部

项目地临时售楼部，即开发的产品销售完毕后自行拆除；临时性的售楼处在开发房产销售完毕后，是要拆除的，其所占的土地价值并不计入其成本中，而是要计入可供销售的开发产品成本中。

结论：如果临时性的售楼处其所占的土地价值，计入了可供销售的开发产品成本中，故在对临时性售楼处征收房产税时，其所占的土地价值，不应再并入房产原值中征收房产税。

4、项目外临时建造的售楼部

在项目外建造的临时售楼部，房地产开发企业占用出租方的土地，在会计上核算售楼部建造的原值时，并不包括土地价值。那么在计算房产税时，究竟要不要将土地价值计入房产原值呢？在实务中存在争议，我们来看下个别地区是做出明确规定的：

江苏省常州地方税务局关于执行财税[ 2010]121号文件第3条政策相关口径的通知》(常地税一便函[2011] 10号)规定，对租人、借入他人土地建房，且不作土地使用权核算的，不需要将地价计入房产原值征收房产税。

《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》(厦地税函〔2011〕8号)第二条规定，纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值;如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。上述租金以合同约定的总金额为准。

结论：当地有明确规定的，以当地政策为准。当地未有明确规定的，建议与主管局提前做好沟通工作。

文章来源：金旭红财税