土地增值税筹划方法之费用迁移法

土地增值税的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产会计制度对企业的管理费用、销售费用、财务费用（以下简称“期间费用”）和工程项目的开发间接费用并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部截然分开，因此，如果有费用介于期间费用与开发间接费用之间，即可以作为期间费用核算，也可作为开发间接费用核算。

计算土地增值税时，房地产期间费用不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。 例如，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条“房地产开发费用的扣除问题”规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去。例如，公司的副总经理可能兼任开发项目的负责人，公司的某位工程师可能兼任开发项目的技术负责人，开发项目的会计核算由公司财务部代替，包括用车，也使用公司的公务用车。《土地增值税暂行条例》对期间费用的税前扣除标准规定为，按照取得土地使用权支付的金额和开发成本的10%扣除，这就为纳税筹划提供了较大的空间。

属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时，在企业组织机构设置上向开发项目倾斜，把总部的些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中，把能划归开发项目的人员都列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用，这样就把本应由期间费用开支的费用，计人了开发间接费用，公司期间费用的减少并不影响期间费用的扣除比例，而房地产的开发成本却增大了，而且加大的建造总成本，会带来1.3倍的扣除金额，这样会使得增值额和增值率同时下降，从而少交土地增值税。

也就是说， 房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以合理增加地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的，我们通过案例进行分析。

【案例】

2015年，九鼎房地产开发公司正在开发一个竹园小区，为此项目支付土地出让金为1 500万元，开发成本为3 200万元，包含借款利息200万元，可售面积3万平方米。

现在开发竹园项目需要两年时间，公司管理人员30人，每年零需要管理费用200万元。 公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人， 每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响。

分析如下：

调整公司编制，10%的 “房地产开发费用”并不会发生改变。

不含息建造成本=1 500+3 200 - 200+1 200+100*2=5 900（万元）

扣除项目金额=5 900*130%+11 100*5. 5%

=7 670十610.5

=8 280.5（万元）

增值额=11 100- 8 220.5=2 819.5（万元）

增值率=2 819.5+8 280.5

= 34.05%

适用税率30%，速算扣除系数为0

应交土地增值税=2 819.5*30%-0=845.85（万元）

改变公司编制减少土地增值税额=923.85-845. 85=78（万元）

最后，需要指出的，凡事有度、过犹不及，如果企业把管理人员或者管理费用全部计入开发间接费，效果很有可能会适得其反。

文章来源：九鼎财税说