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国家税务总局广东省税务局

土地增值税清算管理规程(征求意见稿)

发文日期:2024-04-03 | 全文有效

为进一步完善我省土地增值税清算工作流程和工作标准,国家税务总局广东省税务局拟修订《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号),现面向社会公开征求意见,欢迎社会各界提交意见和建议。请于2024年5月3日前通过广东省税务局门户网站-互动交流-意见征集栏目反馈意见建议。

国家税务总局广东省税务局

2024年4月3日

附件:

1.国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程(征求意见稿).docx

2.国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程土地增值税申报表及附表(征求意见稿).xls

3.国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程土地增值税清算相关文书(征求意见稿).docx


国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为规范土地增值税清算工作流程,统一清算工作标准,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定,制定本规程。

第二条 本规程适用于房地产开发项目及房地产开发企业直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

第三条 本规程所称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及有关政策规定,计算应当缴纳的土地增值税税额,并填报土地增值税清算申报表及附表,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清土地增值税税款的行为。

第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人,税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条 税务机关应当加强与财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作,充分利用第三方信息,强化土地增值税清算管理。

税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。在清算审核过程中,税务机关可聘请工程造价等专业机构及相关专业人员提供工程造价咨询、鉴定服务。

第六条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税清算:

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让国有土地使用权的;

(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)清算单位已取得的最后一份销售(预售)许可证或销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的;

(三)进入法定破产清算程序但未办理土地增值税清算手续的;

(四)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。

上述第七条第(一)项中“该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上;第(二)项中“销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的”,包括不需办理销售(现售)备案手续但办理新建商品房首次登记满三年仍未销售完毕的。

第八条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税,保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导,及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核,依法征收土地增值税。

第二章 项目管理

第十条 纳税人应在取得国有土地使用权并获得首张房地产开发项目施工许可证之日起30日内办理项目报告,取得土地增值税项目编码。纳税人后续取得有关部门立项、规划、施工、销(预)售、竣工等审批备案资料,应在次月15日前更新项目报告。

项目报告应与本规程第十六条规定的清算单位相匹配,一个项目编码对应一个清算单位。因立项变更、规划调整等原因需要对原项目进行拆分合并的,纳税人应自发生变化之日起30日内提交有关资料,申请项目拆分或合并。

第十一条 税务机关对房地产开发项目实施台账管理,跟踪项目规划、施工、销售、竣工、达清算条件情况,辅导纳税人做好项目报告、更新房源信息和房屋销售情况,做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,辅导纳税人根据清算要求合理归集收入、成本、费用。

第三章 预征管理

第十三条 纳税人取得房地产开发项目首张预售(销售)许可证或销售(现售)备案证后,在次月15日前向税务机关办理预(销)售报告。后期取得新的预售(销售)许可证或销售(现售)备案证时,应于取得次月15日前更新报告。

纳税人报告销售(预售)许可证或销售(现售)备案证信息时,应同时报送对应的土地增值税项目房源信息,并按季度更新销售情况,报送信息包括但不限于已售房源的网签合同编号、房地产类型、合同签订时间、合同金额等。

第十四条 纳税人应区分不同房地产类型销售收入,按照规定的预征率及时准确申报预缴土地增值税。对保障性住房暂不预征土地增值税。

第十五条 房地产开发企业转让自行开发的房地产项目的,按以下方式确认土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

适用一般计税方法的,按照适用税率计算;适用简易计税方法的,按照征收率计算。

第四章 清算申报受理

第十六条 土地增值税以发改部门审批(备案)的房地产开发项目为单位进行清算。对同一个发改立项审批(备案)的项目,分期进行开发的,以分期项目为单位进行清算,具体根据政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》所载内容确认。对连续24个月内取得的多份《建设工程规划许可证》,可结合施工、销售(预售)、竣工验收等情况确定清算单位。

经县级以上(含县级)人民政府审批的城市更新、城中村改造等项目,主管税务机关可综合立项批复、规划实施方案等情况合理确定清算单位。

同一个项目既建造普通住宅,又建造其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。

第十七条 税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。

对符合本规程第六条规定的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关提供本规程第十八条要求的资料、办理清算申报手续,并于90日届满次月15日前缴纳土地增值税税款;若清算申报为退税情况,则在土地增值税清算审核结束后,由纳税人在规定期限办理补(退)税手续。

对符合本规程第七条规定的项目,税务机关应加强跟踪管理,定期评估,对确定需要进行清算的项目,及时发出清算通知书。纳税人应在收到清算通知书之日起90日内向主管税务机关提供本规程第十八条要求的资料、办理清算申报手续,并于90日届满次月15日前缴纳土地增值税税款;若清算申报为退税情况,则在土地增值税清算审核结束后,由纳税人在规定期限办理补(退)税手续。

第十八条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提供下列资料:

(一)土地增值税清算申报表及其附表(具体格式见附件1)。

(二)与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括:

1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。项目立项文件、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、销售(预售)许可证、销售(现售)备案证、权属证明及测绘文件等资料。

2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应说明项目分期情况、不同项目之间共同成本费用总额及其分摊情况。

3.商品房销售明细表以及将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

4.取得国有土地使用权的情况及相应的出(转)让合同、出让金(地价款)凭证等资料。

5.开发土地和新建房及配套设施的成本构成及相关合法有效凭证;拆迁(回迁)合同、勘察设计合同、工程施工合同、监理合同、材料采购合同和相关的预决算报告、工程结算报告、工程施工图、竣工图、工程量清单、设计图、管理人员架构及人员明细等资料。工程造价高于当地扣除项目金额标准的,应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。

6.对纳税人开发项目中的公共配套设施,应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明,并附上相关凭证。

7.融资情况说明及相关的借款合同、利息结算通知单等资料。

8.企业财务核算体系和内部控制制度。

9.关联交易情况说明。

(三)主管税务机关要求报送项目会计资料的,还应提供会计凭证资料。

(四)纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证;已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人,应报送涉税专业服务机构出具的报告。

第十九条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件且清算资料完备的项目,予以受理并出具受理通知书。

纳税人符合清算条件,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应通知纳税人补正资料,纳税人在收到通知之日起15日内补正清算资料。

纳税人在限期内补正全部资料的,予以受理。

在限期内补正确定收入、扣除项目金额的关键资料,经主管税务机关认可的,予以受理。

逾期未能补正关键资料,由纳税人书面确认,确因客观原因造成资料难以补正的,予以受理。

第五章 清算审核重点

第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料,重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量,确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

第二十一条 审核收入情况时,应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售(预售)许可证、销售(现售)备案证、房产销售分户明细及其它有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。

税务机关可通过实地查验,确认是否少计、漏计事项,确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的,按本规程第二十二条第(一)项规定确定其收入。

前述正当理由一般包括:

(一)人民法院判决或裁定确定转让价格的;

(二)司法拍卖确定成交价格的;

(三)县级以上人民政府或政府主管部门确定转让价格的;

(四)税务机关认可的其他情形。

第二十二条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,不列收入,不扣除相应的成本和费用。

第二十三条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

(一)取得国有土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)国家规定的其他扣除项目。

第二十四条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的,应按主管税务机关要求提供情况说明和佐证资料。主管税务机关应充分听取纳税人的意见,对纳税人提供的事实、证据予以复核,必要时引用工程造价机构或专业人员意见,经集体审议后,认为事实不清、证据不足的,参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一:

1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的,或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的;

2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的;

3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)的;

4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业,建安造价高于当地扣除项目金额标准的;

5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

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